Noodherstellingen zijn dringende ingrepen om onmiddellijk gevaar of bijkomende schade te voorkomen (bv. gasgeur, waterlek, liftstoring met personen, stroompanne). De syndicus heeft de wettelijke opdracht om in zulke situaties zélf op te treden en nadien aan de AV te rapporteren. Hieronder staat een concreet draaiboek.

Wettelijk mandaat van de syndicus bij nood

De syndicus moet “alle bewarende maatregelen” nemen en “alle daden van voorlopig beheer” stellen om het gebouw te vrijwaren. Dit geldt ongeacht bijkomende volmachten in de basisakte/RIO; de AV wordt nadien geïnformeerd. 

0–2 uur: actieprotocol bij incident

Stap Actie Bron
1 Veiligheid eerst Bij brand/rook/gewonden: 112 bellen (brandweer/ambulance) of 101 voor dringende politiehulp. Vlaanderen.be — Noodoproepen · 112.be. 
2 Gasgeur Niet schakelen/telefoneren binnen, ramen/deuren open, iedereen naar buiten. Fluvius 0800 65 0 65 bellen (24/7). Fluvius — Storing aardgas · Veiligheidsvoorschriften. 
3 Stroompanne Controleer of het intern is (zekeringen) of netstoring. Alleen bij netstoring/hoofdmeter: Fluvius 078 35 35 00. Fluvius — Geen stroom. 
4 Lift: personen vast Communiceer via noodtelefoon in de kooi, wacht op onderhoud/brandweer; niet zelf forceren. Documenteer en verwittig contractant. FOD Economie — Veiligheid liften · FOD Werk — Personenliften. 
5 Waterlek Hoofdkraan dichten indien veilig, schade beperken (opvang), foto’s/video, noodhersteller sturen (loodgieter/dakwerker). Assuralia — Brand-/waterschade & plicht tot schadebeperking. 
6 Aangifte verzekeraar Dien de schademelding zo snel mogelijk en bij voorkeur binnen 8 dagen in; voeg foto’s, attesten, offertes toe. FOD Economie — melding binnen 8 dagen (algemene regel) · Wikifin — schademelding: info & bewijs. 

Wat mag de syndicus alleen beslissen?

  • Nood- en bewarende maatregelen onmiddellijk bestellen (24/7-interventiecontracten sterk aanbevolen). 
  • Schade beperken (provisorische afdichting, lekstop, tijdelijke beveiliging); zulke handelingen vallen doorgaans onder de dekking van de gebouwpolis. 
  • Ex post rapporteren (kosten/beslissingen) aan raad/commissaris en eerstvolgende AV.

Communicatie & GDPR

  • Informeer betrokken kavels onmiddellijk en de VME binnen 24–48 u (korte incidentnota + foto’s).
  • Deel enkel noodzakelijke persoonsgegevens met aannemers/experts; log toegang en bewaartermijnen.

Voorbeelden uit de praktijk

Case 1 — Gasgeur in kelder + gemene delen

Bewoner meldt gasgeur in traphal. Syndicus evacueert, laat iedereen ramen/deuren openen en belt 0800 65 0 65. Fluvius komt ter plaatse; brandweer 112 is stand-by bij verhoogd risico. Achteraf: verslag + foto’s, factuur interventie, melding aan verzekeraar binnen 8 dagen.

Case 2 — Lift met 2 personen vast

Via noodtelefoon contact met onderhoud; geen medische nood. Geen deurforcering; vrijgave door technicus. Syndicus registreert incident voor onderhoudsfirma en controleert of de wettelijke keuringen/contracten up-to-date zijn.

Case 3 — Barst in hoofdwaterleiding

Hoofdkraan dicht, noodhersteller dak/loodgieter, natte zones afschermen. Foto’s, vochtmeting, offertes voor definitieve herstelling. Aangifte bij gebouwverzekeraar (met plicht tot schadebeperking).

Case 4 — Stroomuitval

Check zekeringen en buren. Bij netstoring: Fluvius 078 35 35 00. Bij eigen installatie: elektricien. Rapport en eventuele claim indien gevolgschade.

Valkuilen & hoe ze te vermijden

  • Te laat melden aan verzekeraar → doe aangifte onverwijld, normaliter binnen 8 dagen; documenteer met foto’s en attesten. 
  • Onbevoegde liftbevrijding → verhoogt letselrisico; wacht op competente technicus/brandweer. 
  • Geen bewijs van “schadebeperking” → bewaar facturen/bonnetjes van noodmaatregelen; deze vallen vaak onder de polis. 

Contracten & SLA’s (aanbevolen)

Domein Minimale SLA Opmerkingen
Liftonderhoud Interventie bij opsluiting binnen 60–90 min Check wettelijke keuringen, risicoanalyse & bereikbaarheid noodtelefoon. 
CV/elektriciteit 24/7 storingsdienst; reactietijd ≤ 4 u Plan preventief onderhoud; documenteer EDTC/AREI-opvolging.
Riolering/dak Nacht/weekend beschikbaar Voorzie tariefafspraken voor noodinterventies en provisorische afdichting.