Met vastgoed bouw je vermogen op via huurinkomsten, waardestijging en fiscale optimalisatie. In Vlaanderen spelen EPC-regels, registratiebelasting en huurmarktdata een grote rol. Hieronder vind je een nuchtere gids met feiten, rekenvoorbeelden en primaire bronnen.

Waarom vastgoed?

  • Cashflow: maandelijkse huur. De gemiddelde huurprijs in Vlaanderen lag in H1 2025 rond €948/mnd (+1,8% t.o.v. 2024), volgens de CIB-huurbarometer. 
  • Appreciatie: lange-termijn waardestijging; de vastgoedactiviteit in 2025 trok opnieuw aan (Vlaanderen +18,2% verkopen t.o.v. H1 2024). 
  • Leverage: financiering met hypothecaire lening; volg actuele rentes via NBB (MIR). 

Vlaamse spelregels die elke investeerder moet kennen

  • EPC & publiciteit: bij verkoop of verhuur moet in de advertentie minstens EPC-score of label staan; bij slechte energieprestatie moet je ook de renovatieverplichting vermelden. 
  • Renovatieverplichting na aankoop: koop je een woning/appartement met label E/F (aangekocht sinds 01/01/2023), dan moet je binnen 5 jaar naar min. label D. 
  • Verhuur: toekomstig minimumlabel: vanaf 1 januari 2030 moeten verhuurde woningen een minimaal EPC-label halen om aan de woningkwaliteitsnormen te voldoen (gefaserde invoering aangekondigd).
  • Asbestattest: verplicht bij verkoop van panden (ver)bouwjaar vóór 2001 (sinds 23/11/2022); tegen 2032 moet elke eigenaar van zo’n gebouw een attest hebben. 
  • Overstromingsinfo: P-score/G-score en eventuele ligging in afgebakend overstromingsgebied moeten in publiciteit, compromis en akte. 

Fiscaliteit (kernpunten)

1) Aankoop: registratiebelasting (verkooprecht)

  • Standaardtarief (investering/tweede verblijf): 12%. 
  • Enige en eigen woning (géén klassieke investering): 2% bij akte vanaf 01/01/2025 (voorwaarden). 
  • Sociale verhuur via SVK: mogelijk 7% tarief bij voorwaarden. 
  • Nieuwbouw: vaak btw (21%) i.p.v. registratie — check “registratierechten of btw?” via Notaris.be. 

2) Jaarlijks: belastingen op huur en eigendom

  • Huur aan particulier (privégebruik): je wordt niet belast op de werkelijke huur, maar op het geïndexeerd KI × 1,40. (Indexcoëfficiënt jaarlijks: bv. 2025 ≈ 2,2446, illustratief). 
  • Huur aan bedrijf/zelfstandige (professioneel gebruik): belasting op (bruto) werkelijke huur minus forfaitaire kosten; andere regels. 
  • Onroerende voorheffing (OV): jaarlijkse Vlaamse belasting, berekend op (geïndexeerd) kadastraal inkomen. 
  • OV-kortingen: diverse verminderingen bestaan, maar de energie-korting wordt afgeschaft voor vergunningen vanaf 1/10/2025. 

Huurmarkt & financiering: recente signalen

  • Huurprijzen: CIB meldt stijgingen door krap aanbod; in 2024 +6% j/j; H1 2025 ~€948 gemiddeld in Vlaanderen. 
  • Transactie-activiteit: Fednot: H1 2025 verkopen Vlaanderen +18,2% vs. H1 2024. 
  • Hypotheekrentes: raadpleeg de NBB MIR-statistiek (per rentevaste periode) voor je financieringsscenario. 

Zo reken je rendement (voorbeeld)

Voorbeeld voor een investeringsappartement in Antwerpen, aankoopprijs €280.000, markthuur €1.050/mnd, KI €1.050.

Post Rekensleutel Indicatie Bron
Aankoopkosten Registratie 12% + notaris/akten (simulator) ~€33.600 registratie + aktekosten 12% tarief · Notaris-simulator
Bruto huur €1.050 × 12 €12.600/jaar CIB huurbarometer 2024
OV (indicatief) Op (geïndexeerd) KI Afhankelijk van KI — zie aanslagbiljet/simulator OV-uitleg
PB op huur (privégebruik huurder) (KI × index) × 1,40 → belast aan je tarief Bij KI 1.050 en index 2025 ≈ 2,2446: belastbare basis ≈ €3.304 FOD Financiën · Wikifin (voorbeeld)
Netto vóór financiering Bruto huur – (OV + verzekering + onderhoud + leegstand) Reserveer conservatief 20–25% van bruto huur als kostenbuffer —
Netto na financiering Vóór financiering – jaarlijkse interest/aflossing Afhankelijk van MIR-rente & looptijd NBB MIR

Let op: bovenstaande is een indicatief rekenkader. Gebruik de notaris-simulator en vraag je boekhouder naar je effectieve aanslagvoet.

Belangrijkste risico’s & hoe ze te beperken

  • Energie & renovatie: koop je label E/F, plan de label-D-sprong binnen 5 jaar; check premies/financiering. 
  • Overstromings- en locatie-risico: verifieer P-/G-score en toon info in je publiciteit/contracten. 
  • Regelgeving huur: EPC-vermelding in huuradvertenties; tegen 2030 minimumlabel voor verhuur (voorziene verstrenging). 
  • Rente-risico: simuleer meerdere MIR-scenario’s (variabel vs. vaste rente). 
  • Leegstand & onderhoud: budgetteer 1–2 maand huur/jaar als veiligheidsmarge.

Stappenplan voor beginnende investeerders

  1. Markt & huur verkennen via CIB-Huurbarometer (provincie/stad).
  2. Financiering voorbespreken en MIR-rentes volgen; kies rentevaste periode passend bij je risicotolerantie. 
  3. Due diligence: EPC, asbest (pre-2001), P-/G-score, elektrische keuring, woningpas. 
  4. Fiscaliteit: check of je huurder privé of professioneel gebruikt — impact op belasting. 
  5. Prijs & akte: reken op 12% registratie (investering) of 2% als het je enige eigen woning is (niet klassiek voor verhuur). 
  6. Verhuur: advertentie mét EPC-label, P-/G-info; correcte huurcontracten en plaatsbeschrijving. 

Veelgestelde vragen (kort)

Moet ik Indexatie-stop nog meerekenen? De tijdelijke indexatiebeperkingen voor EPC D/E/F golden 1/10/2022–30/9/2023. Controleer steeds de actuele regels bij nieuwe verhuringen. 

Is investeren via SVK voordelig? Ja, er bestaat een apart registratietarief (7%) als je aan voorwaarden voldoet. Reken door of dit rendeert in jouw situatie.