Beheer van het reservefonds in Vlaamse VME’s

In elk appartementsgebouw beheert de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) een reservefonds voor toekomstige, niet-periodieke uitgaven (bv. dakvernieuwing, liftrenovatie). Hieronder vind je de wettelijke krijtlijnen, richtbedragen, financieringsopties en een checklist om je fonds gezond te houden.

WetMinstens 5% van de gewone lasten/jaar in het reservefonds
TimingUiterlijk 5 jaar na voorlopige oplevering op te starten (nieuwbouw)
Rekeningen2 aparte rekeningen op naam van de VME: werk- en reservekapitaal

1) Wat is het reservefonds precies?

Het reservefonds bestaat uit periodieke bijdragen bestemd voor niet-periodieke uitgaven aan de gemeenschappelijke delen (vervanging/renovatie van dak, lift, stookplaats, brandveiligheid…). Dit staat los van het werkkapitaal (dagelijkse kosten). Definities en boekhoudkundige verwerking zijn uitgewerkt in het KB rekeningenstelsel en CBN-duiding.

2) Is een reservefonds verplicht?

  • Ja. Sinds 2019 is een reservefonds verplicht; bij nieuwbouw operationeel binnen 5 jaar na voorlopige oplevering gemene delen.
  • Jaarlijkse dotatie: minstens 5% van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar (verdeling volgens statutaire sleutels).
  • In praktijk is het fonds de norm; uitzonderingen of afwijkingen vereisen zorgvuldige toetsing aan je basisakte/wet.
Bij verkoop: het reservefonds is eigendom van de VME en wordt niet pro rata terugbetaald aan de vertrekkende eigenaar (tenzij anders bedongen). Het werkkapitaal wordt wel verrekend tussen koper/verkoper.

3) Rekeningstructuur & transparantie

  • Hou twee gescheiden bankrekeningen aan op naam van de VME: één voor werkkapitaal (zicht) en één voor het reservefonds (spaar/termijn/zicht, afhankelijk van bank).
  • Sinds 2024 bestaat een basisbankdienst voor VME’s; een aparte spaarrekening is niet wettelijk verplicht, maar gescheiden rekeningen wel.

4) Waarvoor mag het reservefonds gebruikt worden?

Grote onderhouds- en vernieuwingswerken aan gemeenschappelijke delen. Gewone periodieke kosten horen thuis op het werkkapitaal.

  • Werken aan gemene delen: doorgaans 2/3-meerderheid op de AV.
  • Wettelijk verplichte werken (bv. veiligheidsnormen): 50% + 1 volstaat.

5) Hoe groot moet het reservefonds zijn?

De 5% is een minimum. Stem de hoogte af op een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en een renovatiemasterplan richting 2050.

Richtberekening (voorbeeld)

Gebouw Gewone lasten (vorig jaar) Wettelijk minimum (5%) Aanbevolen (MJOP-gestuurd)
24 kavels, bouwjaar 1998 € 120.000/jaar € 6.000/jaar € 25.000/jaar (dak + liften binnen 10 jaar)

Tip: koppel het doelkapitaal aan geplande mijlpalen (bv. “dakvernieuwing € 240.000 in 2035 ⇒ 10 jaar lang € 24.000/jaar sparen + index”).

6) Financiering aanvullen: VME-lening

Specifieke VME-kredieten (bijv. KBC/Belfius) laten toe renovaties te versnellen i.p.v. jaren sparen. Vaak vaste rente; looptijd 3–25 jaar; kredietverzekering voor mede-eigenaars.

7) Mijn VerbouwLening (Vlaamse overheid)

Voor energetische werken kunnen VME’s de Mijn VerbouwLening aanvragen (looptijd tot 25 jaar; plafonds per gebouw/appartement; voorwaarden van toepassing).

8) Governance & rapportering

  • Op naam van de VME: alle rekeningen/boekhouding op VME-naam; transparantie volgens het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel.
  • Jaarrekening: toon standen van werk- en reservekapitaal, geplande werken en spaarstrategie.
  • Overdracht: reservefonds blijft bij de VME; werkkapitaal wordt verrekend koper/verkoper.

9) Snelle checklist

  • ✅ Actueel MJOP/renovatiemasterplan (≤ 3 jaar oud)
  • ✅ Jaarlijkse dotatie ≥ 5% van gewone lasten (of méér, MJOP-gestuurd)
  • ✅ Twee gescheiden rekeningen op naam van de VME
  • ✅ Correcte AV-meerderheid voor grote werken (2/3; 50%+1 indien wettelijk verplicht)
  • ✅ Financieringsopties onderzocht (VME-lening, Mijn VerbouwLening)

Bronnen (met link)

Situatie: september 2025 — algemene info, geen juridisch advies. Stem af met syndicus/notaris/juridisch adviseur en je basisakte/RIO.