• BIV-erkenning: check het officiële register op naam/BIV-nummer. Alleen BIV-erkende makelaars mogen bemiddelen. 
  • Verzekeringen: een BIV-erkende bemiddelaar heeft verplicht een beroepsaansprakelijkheidsverzekering én financiële borgstelling — extra bescherming voor jou. 
  • Deontologie: makelaars vallen onder de BIV-plichtencode (regels voor integriteit, bewaargelden, belangenconflict, publiciteit). 
  • Antiwitwas: de makelaar moet jou identificeren en risico’s inschatten (AML-verplichtingen). Vreemd? Het is wettelijk. 

Stap 2 — Contractvoorwaarden die ertoe doen

  • Exclusiviteit & duur: bij een exclusieve opdracht is de duur max. 6 maanden (bepaalde duur). Niet-exclusief kan natuurlijk ook. 
  • Herroepingsrecht: 14 dagen bedenktijd na ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst. 
  • Tarief: er zijn geen vaste of aanbevolen tarieven in België; alles is vrij te onderhandelen. Vraag all-in (incl. marketing, 3D-tour, foto’s).
  • Rapportering: wettelijk minimaal maandelijks stand-van-zaken bij verkoop/verhuur in opdracht van een consument. 

Stap 3 — Dossierkwaliteit & compliance

  • EPC in advertenties (verkoop/verhuur): vermeld verplicht het label of de energiescore; bij verkoop van een slecht label moet ook de renovatieverplichting in de advertentie staan.
  • Woningpas delen: vraag je makelaar om de Woningpas veilig (tijdelijk) te delen met kandidaten/notaris; kan zelfs publiek in het zoekertje.
  • Attestenlijst: de bemiddelingsovereenkomst moet duidelijk maken wie welke attesten aanvraagt en tegen welke kost (EPC, keuringen, bodemattest, …). 

Vragen voor je intakegesprek

  1. Erkenning & verzekering — “Wat is uw BIV-nummer? Kan ik het verzekeringsbewijs beroepsaansprakelijkheid en borgstelling zien?” 
  2. Contractvorm — “Exclusief of niet? Zo ja: duur ≤ 6 mnd, wat is de opzeg, is er een stilzwijgende verlenging?”
  3. Kost & scope — “Tarief (btw incl.)? Wat zit inbegrepen (fotografie, 3D/virtueel, social, portalen, copywriting) en wat niet?”
  4. KPI’s — “Gemiddelde time-on-market, % vraagprijs behaald, aandeel dossiers zonder prijsdaling, referenties in mijn buurt?”
  5. Compliance — “Hoe garandeert u EPC-vermelding in advertenties? Gebruikt u de Woningpas-link? Hoe organiseert u AML-checks?”
  6. Rapportering — “Welke updatefrequentie? Krijg ik leadrapporten (bezichtigingen, reacties, biedingen) op een duurzame drager?”

Red flags (pas op voor)

  • Geen BIV-nummer of onvindbaar in het register. 
  • “Vaste” commissies of “BIV-tarief” — dat bestaat niet. 
  • Exclusief contract zonder duidelijke duur/rapportering of clausules die afwijken van de consumentenregels.
  • Geen EPC-label in advertenties of onduidelijkheid over attesten en kosten. 
  • Geen AML-procedure (geen identiteitscontrole, geen risicobeoordeling). 

Mini-vergelijkingsmatrix

Criteria Makelaar A Makelaar B Makelaar C
BIV-nummer (register) & verzekeringsbewijs      
Contract: exclusief? duur (≤ 6 mnd), opzeg/verlengen      
Tarief (btw incl.) & inbegrepen marketing (foto, 3D, social)      
KPI’s: time-on-market, % vraagprijs, referenties      
Compliance: EPC in ads, Woningpas-link, AML-proces      
Rapportering: frequentie & inhoud (leadrapporten)      

Tip: scoreer elk criterium (1–5) en voeg bewijslinks toe (BIV-register, voorbeeldadvertenties).

Voorbeeld-e-mail om offertes te vragen

Geachte,

We overwegen de verkoop/verhuur van \[adres]. Graag ontvang ik uw voorstel met:
• BIV-nummer en verzekeringsbewijs (beroepsaansprakelijkheid + borg)
• Contractvorm (exclusief/niet), duur (≤ 6 mnd), opzeg en rapportering
• All-in tarief (btw incl.) en wat inbegrepen is (foto, 3D, publiciteit)
• KPI’s: gemiddelde doorlooptijd, % vraagprijs, 3 recente referenties in \[gemeente]
• Dossieraanpak: EPC-vermelding in ads, Woningpas-link, AML-procedure

Met dank,
\[Naam] – \[Telefoon] – \[E-mail]