Heldere regels over quorum, meerderheden, volmachten en termijnen maken je algemene vergadering (AV) snel én juridisch stevig. Hieronder vind je een praktisch overzicht met Vlaamse/Belgische rechtsgrond, voorbeelden en links.

1) Quorum en basisregels

  • Wie stemt? Elke mede-eigenaar is lid van de AV en stemt volgens zijn aandeel. 
  • Aanwezigheidsquorum (start AV): ofwel >½ van de mede-eigenaars én ≥½ van de aandelen aanwezig/vertegenwoordigd, ofwel ≥¾ van de aandelen aanwezig/vertegenwoordigd. 
  • Geen quorum? Tweede AV ten vroegste na 15 dagen; die beraadslaagt ongeacht aanwezigheid/aandelen (maar de stem-meerderheden blijven gelden). 
  • Stemmeerderheid (standaard): volstrekte meerderheid van de aanwezige/vertegenwoordigde uitgebrachte stemmen. Onthoudingen/blanco/ongeldig tellen niet mee. 
  • Deelname op afstand is toegestaan als de convocatie dit voorziet (hybride/digitaal). 

2) Welke meerderheid heb je nodig?

Materie Vereiste meerderheid Rechtsgrond Voorbeeld
Gewone beslissingen (dagelijks beheer, wettelijk verplichte werken, behoud & voorlopig beheer) Volstrekte meerderheid (50% + 1) van de uitgebrachte stemmen van wie aanwezig/vertegenwoordigd is Art. 577-6 §8 BW • Art. 577-7 §1, 1° b (uitleg uitzonderingen).  Goedkeuring jaarrekening, bestellen wettelijke liftkeuring.
Belangrijke werken aan gemeenschappelijke delen (niet wettelijk verplicht/geen louter behoud) 2/3 van de stemmen Art. 577-7 §1, 1° b.  Renovatie gevel met nieuwe isolatieschil.
Statutenwijziging (bv. lastenverdeling), bestemmingswijziging, splitsen/samenvoegen kavels, verwerven/ beschikken over gemeengoed 4/5 van de stemmen Art. 577-7 §1, 2° a–h.  Kostensleutel aanpassen; twee appartementen samenvoegen.
Wijziging van de verdeling van de aandelen of volledige heropbouw (zonder de uitzonderingsgronden) Eenparigheid (unanimiteit) Art. 577-7 §3.  Aandelen (tantièmes) herverdelen na structurele wijzigingen.

Clabots Advocaten bevestigt de 2/3-meerderheid (vroeger 3/4) voor veel “grote” werken; 4/5 blijft gelden voor o.a. statutenwijzigingen/kostenverdeling/bestemming. 

3) Volmachten & stembeperkingen

  • Volmacht is toegestaan; max. 3 volmachten per lasthebber, tenzij de som van eigen stemmen + volmachten ≤ 10% van alle stemmen. 
  • Niemand (ook niet via volmachten) mag meer stemmen dan het totaal van de andere aanwezige/vertegenwoordigde stemmen (“stemkrachtbeperking”). 
  • De syndicus mag geen volmacht opnemen voor agendapunten over zijn eigen opdracht. 

4) Notulen & betwisting: strikte termijnen

  • Notulen: opstellen/ondertekenen op de zitting; binnen 30 dagen bezorgen en registreren. 
  • Beslissing aanvechten: vordering tot vernietiging binnen 4 maanden vanaf de datum van de AV (vervaltermijn). 

5) Digitaal vergaderen: wat mag?

De wet laat deelname vanop afstand toe als de bijeenroeping (convocatie) dit uitdrukkelijk vermeldt. Werk hybride (zaal + online) met heldere stemprocedure en privacyvermelding in de convocatie. 

  • Vermeld in de uitnodiging: platform, identificatie, stemopname, en hoe volmachten digitaal worden aangeleverd.
  • Onthoudingen/blanco blijven niet-meerekenend bij de meerderheid. 

6) Rekenvoorbeeld (stap voor stap)

Situatie: 10.000 aandelen in totaal. Aanwezig/vertegenwoordigd bij start: 6.200 aandelen, verdeeld over 68 mede-eigenaars.

  1. Quorum? >½ eigenaars aanwezig en ≥½ aandelen → ja (68 eigenaars aanwezig, ≥5.000 aandelen). AV mag beraadslagen.
  2. Stemming gewone beslissing (volstrekte meerderheid): 6.200 aanwezig, 400 onthoudingen → 5.800 uitgebrachte stemmen → drempel = 2.901. Bij 3.150 “voor” = aangenomen.
  3. Stemming werken aan gevel (2/3): uitgebrachte 5.800 → drempel = 3.867. Met 3.150 “voor” = niet gehaald. 

Valkuilen & tips

  • Geen quorum op 1e AV → plan meteen datum 2e AV (≥15 dagen later) in de convocatie-fallback. 
  • Quorum ≠ meerderheid: op 2e AV vervalt alleen het aanwezigheids-quorum; de vereiste stemmeerderheden blijven.
  • Onvoldoende notulen/termijnen → verhoogt betwistingsrisico; hou de 30-dagenregel strikt aan.