De factuur van de VME (vereniging van mede-eigenaars) bestaat uit het ereloon van de syndicus én operationele kosten (energie voor gemene delen, onderhoud, liften, verzekeringen …). Met de tips hieronder beperk je beide, zonder aan kwaliteit in te boeten — inclusief concrete vragen, voorbeeldclausules en Vlaamse bronnen.

Kern: wat drijft de kosten?

  • Wettelijk kader: een syndicus is verplicht in elk gebouw met gedwongen mede-eigendom; sinds 2017 moeten zowel VME als (ook occasionele) syndicus in de KBO staan.
  • Contracttransparantie sinds 2019: de schriftelijke syndicusovereenkomst moet een lijst van forfaitaire prestaties én een lijst van aanvullende prestaties met tarieven bevatten; niet-vermelde prestaties mogen niet gefactureerd worden (behoudens AV-beslissing). 
  • Prijsniveaus (indicatief): veel Vlaamse bronnen situeren het forfait rond €20–€30 per kavel/maand, variërend met schaal en complexiteit.

1) Bespaar direct op het ereloon (contract & aanbesteding)

  1. Maak de scope “dicht”. Eis een volledige opsomming van forfaitaire prestaties (AV organiseren en notuleren binnen 30 dagen, bewarende maatregelen, boekhouding, digitale inzage, basisrapportering) en van aanvullende prestaties met vaste tarieven. Voeg: “Niet vermeld = niet factureerbaar zonder AV.”
  2. Vraag 3 vergelijkbare offertes met hetzelfde sjabloon (zelfde gebouwdata, SLA’s, takenpakket). Laat expliciet opnemen dat er geen “dossierkosten”, kopie- of portkosten zijn bij digitale communicatie.
  3. Indexatie begrenzen. Koppel indexatie max. 1×/12 maanden aan de gezondheidsindex met plafond (bv. 3–4%/jaar), en zonder retroactiviteit.
  4. Schaalvoordeel benutten. Bij ≥20 kavels is een raad van mede-eigendom verplicht; gebruik die voor systematische prijs- en kwaliteitsopvolging en heraanbesteding. 
  5. Benchmark het niveau. Hanteer de indicatieve vork €20–€30/kavel/maand en motiveer afwijkingen (extra installaties, meerdere ingangen, winkelpanden, zwembad, …). 

2) Verlaag de VME-lasten (energie & onderhoud)

  • EPC Gemeenschappelijke Delen (EPC-GD). Verplicht voor elk appartementsgebouw (≥2 res. eenheden). Gebruik de aanbevelingen (isolatie, stookplaats, verlichting) als prioriteitenlijst voor investeringen. 
  • LED + sturing in gemene delen. LED verbruikt ~50% minder dan TL en tot 85–90% minder dan gloei/halogeen; openbare-verlichtingsdata tonen 30%+ systeem-besparing bij verledding (richting 45% bij volledige uitrol). 
  • Lift: preventie i.p.v. curatie. Plan onderhoud en modernisering o.b.v. de 15-jaarlijkse risicoanalyse (EDTC). Tijdige modernisering voorkomt dure storingen en interventies. 
  • Energiedelen / PV op dak. Overweeg (binnen de regels van de VREG) energiedelen in het gebouw om stroom voor gemene delen goedkoper te maken. 

Voorbeeldclausules die geld besparen

Clausule Doel Voorbeeldtekst
Scope & tarieven Onverwachte posten vermijden “De overeenkomst bevat een uitputtende lijst forfaitaire prestaties en een lijst aanvullende prestaties met vaste tarieven. Niet-vermelde prestatie = niet-factureerbaar, behoudens voorafgaande AV-beslissing.” 
Digitale default Porto-/kopiekosten schrappen “Communicatie, notulen, rekeninguittreksels en attesten verlopen digitaal via eigenaarsportaal; post enkel op uitdrukkelijk verzoek zonder meerkost.”
SLA’s Snelle interventie, minder schade “Noodsituaties: dispatch < 2u, aannemer ter plaatse < 8u; bewarende maatregelen conform art. 577-8 BW.”
Heraanbesteding Prijsdruk behouden “Bij mandaatvernieuwing vraagt de RvME minstens 2 alternatieve offertes; vergelijkingsrapport aan AV.” 
Indexatie-plafond Inflatierisico beperken “Ereloonindexatie max. 1×/12 maanden o.b.v. gezondheidsindex, geplafonneerd op 3%/jaar, zonder retroactiviteit.”

Snelle winsten (checklist)

  • Controleer of VME en syndicus in KBO staan; zonder KBO moeilijker invordering → onnodige kosten. 
  • Reservefonds stelselmatig opbouwen (min. 5% richtsnoer) om dure ad-hoc heffingen te vermijden. 
  • LED + bewegingssensoren in hal/kelder/parking, tijdklok op garage- en gevelverlichting. 
  • Lift: check datum laatste risicoanalyse en moderniseringsplan. 
  • EPC-GD laten opmaken/actualiseren en aanbevelingen plannen. 

Voorbeeld: wat levert LED op?

Richtwaarden (bron Fluvius & Vlaanderen):

  • LED verbruikt ~50% minder dan TL en 85–90% minder dan gloei/halogeen.
  • Bij grootschalige verledding is 30–45% systeembesparing haalbaar (publieke data, indicatief voor sturing/dimming). 

Voor een traphal/parking die €2.000/jaar aan stroom kost, kan 30% besparing al ~€600/jaar schelen (meer bij sensoren/dimming).

Rode vlaggen (vermijden)

  • Geen lijst met forfaitaire en aanvullende prestaties in het contract; vage “dossierkosten”. 
  • Geen BA-attest (professioneel: via BIV-collectieve polis). 
  • Geen of verouderd EPC-GD; geen plan voor lift-risicoanalyse (15 jaar). 
  • Geen RvME bij ≥20 kavels; geen periodieke benchmarking. 

Korte Q&A

Is een vrijwillige (eigenaar-)syndicus goedkoper?

Vaak wel in ereloon, maar zorg dan voor een eigen BA-polis (geen BIV-collectieve dekking), duidelijke scope en back-up bij afwezigheid.

Welke prijs is “redelijk”?

Marktsignalen situeren de forfaitaire maandprijs vaak rond €20–€30/kavel (lager bij grote VME’s, hoger bij complexe sites). Bekijk altijd wat inbegrepen is.