Kern: een onafhankelijke bouwkundige keuring geeft je vóór aankoop een objectief beeld van de staat en de (toekomstige) kosten van een woning. In Vlaanderen is ze niet wettelijk verplicht, maar met een oude woningvoorraad (gemiddelde gebouwleeftijd ~58,8 jaar) is ze vaak de verstandigste euro die je uitgeeft. 

Wat is het en wat levert het op?

Een bouwkundige (of bouwtechnische) keuring is een niet-destructieve, visuele inspectie door een technisch expert met een gestructureerde checklist (dak, structuur, vocht, gevels, schrijnwerk, HVAC, sanitair, ventilatie, isolatie, …) en een schriftelijk rapport met prioriteiten en kostenraming. 

  • Onderhandelingskracht: je kan de vraagprijs toetsen aan de werkelijke staat en gerichte clausules/prijsaanpassingen vragen. 
  • Risicobeheersing: minder kans op verrassingen of discussies over verborgen gebreken (juridisch: verkoper heeft vrijwaringsplicht, maar exoneratieclausules komen voor).
  • Prioriteitenlijst voor renovatie/energie: snelle winst (bv. vochtremedie) vs. langetermijn (dak, ramen, isolatie).

Niet verplicht in België/Vlaanderen, wel sterk aangeraden — zeker bij oudere panden.

Hoe past dit tussen de wettelijk verplichte attesten?

  • Asbestattest (voor gebouwen van vóór 2001) is verplicht bij verkoop; info komt in compromis en akte.
  • EPC moet beschikbaar zijn en de energiescore/label moet in advertenties vermeld; bij slechte energieprestatie moet ook de renovatieverplichting vermeld worden. 
  • Elektrische keuring (AREI): attest verplicht bij verkoop (positief of negatief). Bij inbreuken krijgt de koper doorgaans 18 maanden na akte om conform te maken en herkeuren. 
  • Bodemattest (OVAM): verplicht te leveren door de verkoper; geeft de bodemkwaliteit weer. 
  • Overstromingsinformatie: P-score (perceel) en G-score (gebouw) + ligging in afgebakend overstromingsgebied moeten in publiciteit en akten. 
  • Woningpas: digitale map met woninggegevens; kan je als eigenaar delen met kandidaat-kopers/notaris/makelaar. 

De keuring vervangt deze attesten niet, maar legt de bouwtechnische oorzaken en kosten achter de cijfers bloot (bv. waarom een EPC slecht is, of waar vocht/zettingen vandaan komen).

Wanneer keuren in het aankoopproces?

  1. Vóór je bod: maximale zekerheid, maar je betaalt terwijl je nog niet “zeker” bent van de woning.
  2. Als opschortende voorwaarde in het compromis: bv. “koop ontbindbaar indien keuring > €X dringende kosten aantoont”. (Gebruik dit gepast in hete markten.)

Kostprijs & terugverdienlogica

Indicatieve prijzen in Vlaanderen (afhankelijk van type/diepte/grootte):

  • Uitgebreide keuring: vanaf ~€330 (partijen met vaste formules). 
  • Schijfindicatie per m²/oppervlakte: ~€250–€450 excl. btw bij lokale bureaus. 

Voorbeeld: een keuring detecteert vocht in kelder + dakwerk met geschatte dringende kosten van €12.000. Zelfs een 2–3% prijsbijstelling op een koop van €400.000 ( = €8.000–€12.000) of het uitstellen/herprioriteren van werken betaalt de keuring ruimschoots terug.

Checklist: wat hoort in het rapport?

  • Dak & draagstructuur (gebreken, waterinsijpeling, staat timmerwerk/bedekking)
  • Gevels, ramen, deuren (scheuren, slagregen, isolatiewaarde)
  • Vocht (optrekkend/doorslaand, ventilatie)
  • Ruwbouw & stabiliteit (zettingen, vloerbalken, kruipkelder)
  • Installaties (verwarming, sanitair, ventilatie) – keuring is visueel, geen AREI- of gaskeuring
  • Isolatie & energie (koppeling met EPC; impact van renovatieplicht bij label E/F) 

Professionele spelers werken met een vaste (±80-punten) checklist en leveren binnen 24–48u een rapport met foto’s en prioriteiten.

Praktische voorbeelden

  • Rijwoning 1958 (EPC F): keuring toont vocht via koudebrug + verouderde CV. Koper onderhandelt €9.500 prijscorrectie + opschortende voorwaarde voor dringende vochtremedie. (Renovatieplicht naar label D blijft van kracht.) 
  • Appartement 1995 (EPC C): dak van VME aan einde levensduur; keuring raamt privatieve impact bij dakrenovatie. Koper vraagt inzage VME-reserves en meerjarenplan vóór bod.
  • Open bebouwing 1974: elektrisch attest negatief; koper plant conformering binnen 18 maanden en herkeuring na akte. Keuring helpt de werken faseren (verdeelkast/aarding/leidingen). 

Waar let je nog op naast de keuring?

  • Asbestattest (pre-2001) en bodemattest tijdig opvragen.
  • P- en G-score (overstromingsrisico) controleren en watertoets raadplegen.
  • EPC & advertentieplicht nakijken; bij slechte labels hoort expliciete vermelding van renovatieverplichting. 
  • Elektrische keuring (AREI): attest aanwezig; bij inbreuken plan en budget voor conformering binnen termijn.
  • Woningpas (historiek & documenten) laten delen door verkoper.