Samenvatting in 30 seconden

  • Check & bewijs: EPC + P-score/G-score in publiciteit, bodemattest vóór het compromis, stedenbouwkundige info (via Vastgoedinformatieplatform), en (indien van toepassing) asbestattest en PID. 
  • Voorzie vangnet: werk met opschortende voorwaarden (o.a. krediet) en stort het voorschot op de derdenrekening van de notaris. 
  • Reken op tijd: tussen compromis en akte max. ~4 maanden; voorkooprechten kunnen tot 60 dagen vertragen. 
  • Typische struikelblokken: bouwovertreding/regularisatie, (mogelijke) bodemverontreiniging, verborgen gebreken, huurders (“koop breekt geen huur”), VME-achterstallen. 

1) Publiciteit en informatieplicht: wat móét erin?

EPC in elke advertentie

In Vlaanderen moet bij verkoop of verhuur de energiescore of het EPC-label (A+–F) in de publiciteit staan; bij E of F moet ook de renovatieverplichting vermeld worden.

Bron: Vlaanderen.be. 

Overstromingsrisico zichtbaar

Publiciteit en akte moeten de P-score/G-score vermelden; bij klasse D komt er een extra overstromingssymbool bij.

Bron: Integraal Waterbeleid.

2) Documenten vóór het compromis

  • Bodemattest (per kadastraal perceel) is vereist vóór de ondertekening van het compromis; de inhoud moet in het compromis worden opgenomen. 
  • Stedenbouwkundige info (vergunningen, overtredingen, verkaveling, voorkooprechten) via het Vastgoedinformatieplatform (document maximaal 1 jaar oud bij verkoop). 
  • Asbestattest verplicht bij verkoop van gebouwen van vóór 2001 (sinds 23/11/2022). 

3) Complicaties & aanpak

A. Bouwovertredingen & regularisatie

Niet-vergunde werken kunnen leiden tot boetes en (soms) afbraak of regularisatie. Een regularisatie is een vergunningsaanvraag zoals een nieuwe aanvraag; de overheid houdt géén rekening met het feit dat de werken al uitgevoerd zijn.

  • Aanpak: vraag stedenbouwkundige info op, overleg met architect/jurist, voorzie een opschortende voorwaarde “regularisatie” of prijsherziening/escrow.

Bronnen: Vlaanderen (VCRO – sancties), praktijkuitleg regularisatie. 

B. Bodem (bodemattest, risicogrond & PFAS)

Bij indicaties van verontreiniging kan de overdracht niet doorgaan tot (minstens) een oriënterend bodemonderzoek is gebeurd; afhankelijk van de situatie volgt saneringsplicht of vrijstelling.

  • Aanpak: bodemattest vóór het compromis, bij risico een OBO door erkend deskundige; neem duidelijke clausules op over sanering, termijnen en kostenverdeling.

Bronnen: OVAM. 

C. Verborgen gebreken & bouwactoren

Verkopers zijn in principe vrijwaring verschuldigd voor verborgen gebreken; een exoneratiebeding kan die aansprakelijkheid beperken (geen bescherming bij bedrog). Voor nieuwbouw: tienjarige aansprakelijkheid van aannemer/architect voor ernstige stabiliteitsgebreken.

  • Aanpak: laat een grondige plaatsbezoek/keuring uitvoeren; documenteer gebreken; stel snel in rechte (“korte termijn”) en betrek zo nodig aannemer/architect (art. 1792 BW).

Bronnen: Notaris.be (verborgen gebreken), rechtsleer/FAQ 10-jarige aansprakelijkheid. 

D. Verkoop mét huurders: “koop breekt geen huur”

Bij verkoop van een verhuurde woning loopt de huurovereenkomst doorgaans door; de koper wordt nieuwe verhuurder. Vermeld de lopende huur correct in het compromis/akte.

  • Aanpak: transparante info over contract, waarborg en achterstallen; maak afspraken over overname van huurwaarborg en proratisering.

Bron: Notaris.be. 

E. Appartementsrecht (VME) & achterstallen

Bij verkoop van een appartement heeft de VME een voorrecht voor bepaalde achterstallige bijdragen; de notaris kan bedragen inhouden op de verkoopprijs. Statuten (basisakte, RME) en recente AV-verslagen zijn essentieel om lopende en geplande werken te kennen.

Bronnen: Vlaanderen.be (beheer mede-eigendom), juridische duiding VME-voorrecht. 

F. Hypotheken, beslagen & voorkooprechten

De notaris bestelt een hypothecair getuigschrift (tot 30 jaar terug) en onderzoekt voorkooprechten. Begunstigden van een voorkooprecht hebben doorgaans tot 60 dagen om te beslissen, wat de timing van de akte kan beïnvloeden.

Bronnen: FOD Financiën (getuigschrift), VLM e-voorkooploket (termijnen). 

4) Tijdsdruk & geldstromen veilig organiseren

Termijnen

  • Compromis → akte: max. ~4 maanden (registratierechten binnen die termijn). 
  • Elektrische installatie: bij negatief verslag heeft de koper doorgaans 18 maanden (bepaalde situaties 12 mnd) om te regulariseren en herkeuren. 

Voorschot & waarborg

Betaal het voorschot via de derdenrekening van de notaris; zo staat het veilig tot de akte.

Bron: Hypotheekwinkel (praktijkuitleg). 

5) Contractuele “airbags” tegen verrassingen

Opschortende voorwaarden (voorbeeld)

De verkoop is onder opschortende voorwaarde van (i) het verkrijgen, binnen 6 weken, van een hypothecair krediet voor minstens € … aan marktvoorwaarden; (ii) het bekomen van een regelmatige stedenbouwkundige regularisatie voor … ; en (iii) het bekomen van een bodemattest zonder saneringsplicht. Bij niet-vervulling binnen de termijn is de verkoop van rechtswege zonder gevolg en wordt het betaalde voorschot integraal teruggestort op rekening …

Kader: Notaris.be. 

Vrijwaring & escrow

De verkoper verklaart geen kennis te hebben van verborgen gebreken. Partijen komen overeen dat € … van de prijs in escrow blijft tot … om herstellingen m.b.t. [specifiek risico] af te dekken; saldo vrijgave bij voorlegging conformiteitsattest/positief herkeuringsverslag.

Kader: algemene principes verborgen gebreken.

6) Praktijkcases (Vlaanderen)

Case 1 — Advertentie met ontbrekende info

Publiciteit zonder EPC en P/G-score? Laat meteen corrigeren en voeg in het dossier screenshots toe. Dit verkleint aansprakelijkheidsrisico bij misleidende info.

Verplichtingen: EPC + overstromingsscores. 

Case 2 — Bouwovertreding achteraf ontdekt

Vraag snel stedenbouwkundige info op, beoordeel regulariseerbaarheid en heronderhandel (prijs/escrow) of werk met ontbindende voorwaarde.

Regularisatie verloopt als nieuwe vergunning. 

Case 3 — Verkoop met huurder

Neem huurovereenkomst en huurwaarborg op in compromis/akte; koper wordt nieuwe verhuurder (“koop breekt geen huur”).

Kernregel en formaliteiten. 

Case 4 — Nieuwe eigenaar erft VME-problemen

Check basisakte, reglement en laatste AV-verslagen; vraag attest van de syndicus over achterstallen en geplande werken.

Dossiers en voorrecht VME. 

Checklist voor kopers & verkopers

Item Wie Wanneer Bron
EPC-score/label in publiciteit Verkoper/makelaar Bij start publiciteit Vlaanderen
P-score/G-score vermelden Verkoper/makelaar Publiciteit & akte Integraal Waterbeleid
Bodemattest (inhoud in compromis) Verkoper/notaris Voor compromis OVAM
Stedenbouwkundige info (VIP) Verkoper/notaris Voor compromis/akte Vlaanderen
Asbestattest (pre-2001) Verkoper Voor compromis/akte OVAM
PID (postinterventiedossier) Verkoper Ten laatste bij akte Vlaanderen
Voorschot op derdenrekening Koper Bij compromis Hypotheekwinkel
Hypothecair getuigschrift & voorkooprecht Notaris Tussen compromis en akte FOD Financiën · VLM
Elektrische keuring (herkeuringstermijn) Koper Na akte (bij negatief) FOD Economie

Veelgestelde vragen

Mag ik tekenen zonder bodemattest of asbestattest “onder voorbehoud”?

Het bodemattest moet er vóór het compromis zijn; bij ontbreken kan de geldigheid in het gedrang komen. Ook het ontbreken van een asbestattest bij ondertekening kan tot nietigheid leiden. :contentReference[oaicite:24]{index=24}

Hoe dek ik me in tegen vertragingen buiten mijn fout?

Werk met opschortende voorwaarden en duidelijke leverings-/ontbindende clausules. Hou rekening met wettelijke termijnen (bv. voorkooprechten tot 60 dagen; gemeenten 30 dagen voor inlichtingen). :contentReference[oaicite:25]{index=25}

Bronnen & verdere lectuur

Laat je eigen notaris meelezen—koper en verkoper mogen elk een notaris kiezen, zonder extra ereloon.