1) Wat zien we in de migratiecijfers?

  • Stad → rand(platteland): de instroom van Brusselaars naar Vlaanderen blijft hoog. In 2024 registreerde Statistiek Vlaanderen bijna 28.000 immigraties van BHG → Vlaams Gewest tegenover <15.000 in de omgekeerde richting, goed voor een positief saldo van >13.000 voor Vlaanderen. 
  • Vlaamse Rand groeit structureel: tussen 1990–2022 +86.000 inwoners (van 364k naar 450k). 
  • Geen “massale stadsvlucht”: stedelijke onderzoeksteams (o.a. Gent) nuanceren het beeld; er zijn verschuivingen binnen stadsgewesten, maar geen lege steden. 

Duiding: hybride werken vergroot de straal waarbinnen gezinnen zoeken. Maar stedelijke centra blijven aantrekken door jobs, onderwijs en voorzieningen; netto-effect verschilt per levensfase en budget. 

2) Data snapshot: verstedelijking, dichtheden & woningmix

  • Verstedelijkt vs. randstedelijk vs. landelijk: Vlaanderen deelt sectoren in 3 ruimtelijke types (algoritmisch op o.a. inwoners- en tewerkstellingsdichtheid). Handig om lokale cijfers in context te lezen. 
  • Dichtheden: Vlaams Gewest gemiddeld ~504 inw./km²; BHG ~7.732 inw./km² (2025-update). Dat verschil verklaart een deel van de “ruimte-zoektocht”. 
  • Woningvoorraad (begin 2024): bijna 3,38 miljoen woningen; appartementen rukken op en worden in steeds meer gemeenten dominant. 
  • Verkochte types (2024): 33% appartementen, 22% open bebouwingen, 44% gesloten/halfopen; open bebouwing en appartementen kregen relatief meer tractie vs. 2023. 
  • Digitale randvoorwaarde voor thuiswerk: in 2024 had 96% van de Vlaamse huishoudens internettoegang. 

3) Drijvers van de voorkeur: waarom stad, waarom platteland?

Waarom (rand)platteland?

  • Meer woon- en buitenruimte: platformdata tonen een “flight to space”. Belgische kopers zetten een tuin/terras bovenaan; in 2024 becijferden Zimmo & Stadim een +€60.000 prijsimpact voor appartementsunits mét tuin/terras (BE). 
  • Hybride werken: 33% van de loontrekkenden werkte in 2024 soms of regelmatig van thuis uit; 31% werkt minstens 1 dag per week (BeMob 2024). Minder pendeldruk verruimt de zoekregio. 

Waarom stad?

  • Nabijheid voorzieningen en diensten (onderwijs, zorg, openbaar vervoer); Vlaamse studie koppelt nabijheid aan woonplaatskeuze en verplaatsingsgedrag. 
  • Woningmix en betaalbaarheidsopties: meer appartementen (kleinere oppervlaktes) houden instapprijzen soms lager dan bij vrijstaande woningen buiten de stad. 

4) Marktsignalen sinds 2020

  • Sterke vraag herneming: H1 2021 transacties in België +30% vs H1 2020; “opvallend actief”, vooral in Vlaanderen. 
  • Snellere verkoop van huizen (2021): woningen in Vlaanderen stonden 10–16% korter online; expliciete extra vraag naar huizen met tuin. 
  • Prijsdynamiek regio’s: Notarisbarometers en provincierapporten tonen uiteenlopende prijsritmes; de tip richting ruimte/buiten bleef in 2022–2024 zichtbaar in communicatie en zoekgedrag. 

5) Wat betekent dit voor kopers, verkopers en beleidsmakers?

  1. Kopers: bepaal je “ruimte-minimum” (m² + buiten), maar check reiskost & voorzieningen. Vergelijk stadsappartement + nabijheid met randhuis + extra woonlasten (mobiliteit, energie, onderhoud). 
  2. Verkopers rand/landelijk: speel de thuiskantoor-troef en buitenruimte uit (plattegronden, meetfuncties, 3D-tour) en link naar EPC/woningdata. De vraag zet hier al sinds 2021 hoger in.
  3. Steden: focus op verdichten met kwaliteit (akoestiek, deelruimtes, groen-blauw) zodat stedelijk wonen aantrekkelijk blijft voor telewerkers en gezinnen. De structurele toename van appartementen vereist kwaliteitsnormen en nabij groen. 

Feiten & cijfers — in één oogopslag

  • BHG → Vlaanderen (2024): ~28k in, <15k uit → saldo >13k. 
  • Vlaamse Rand +86k inwoners (1990–2022). 
  • Huizen 10–16% korter online (2021); tuin expliciete driver. 
  • Terras/tuin-premie (2024): +€60.000 voor apartments met buitenruimte (BE).
  • Internettoegang (Vlaamse Regio 2024): 96% huishoudens. 
  • Woningmix verkocht (2024): 33% apt., 22% open beb., 44% gesloten/halfopen.