Wat te doen als een taxatie tegenvalt ?
Een tegenvallende taxatie kan een grote impact hebben op het koop- of verkoopproces van een woning. Het kan frustrerend zijn als de getaxeerde waarde lager is dan verwacht, vooral als je afhankelijk bent van een bepaalde waarde voor financiering of verkoop.
Een lagere taxatie dan verwacht raakt je financiering, je vraagprijs en je timing. Met de juiste stappen – dossiercontrole, herwaarderingsverzoek, onderhandeling of financieringsaanpassing – beperk je de schade en hou je de deal op koers.
Samenvatting in 30 seconden
- Begrijp de impact: banken baseren je woonkrediet op de getaxeerde waarde, niet op de koopprijs (regel sinds 2022, EU/EBA-kader). Een “gat” moet je dan zelf bijpassen of wegonderhandelen.
- Check & bewijs: vraag het volledige taxatierapport op en lever extra vergelijkingsverkopen, EPC/werken en plannen aan voor een herziening van de waardering.
- Opties bij kopers: (1) prijs heronderhandelen, (2) eigen inbreng verhogen, (3) extra zekerheid/collateral, (4) uitgesteld of lager bod, (5) beroep op opschortende voorwaarde krediet/taxatie.
- Opties bij verkopers: prijs bijstellen, kleine herstellingen/EPC-upgrade, attesten compleet (EPC, P-/G-score, asbest), en timing afstemmen om financiering haalbaar te maken.
Waarom komt een lage taxatie zo hard aan?
- Financiering: de maximale lening vertrekt van de taxatie (LTV). Bij overbieden financier je het verschil zélf. Europese/EBA-regels vereisen een onafhankelijke waardering; België past dit toe bij woonkredieten. Zie bronnen.
- Betaalbaarheid: hogere hypotheekrentes (NBB MIR) drukken de leencapaciteit en kunnen waarderingen temperen.
- Marktdata: mediale prijzen (Statbel) en lokale vergelijkingen sturen de vergelijkingsmethode. Energieprestatie (EPC) beïnvloedt de prijszetting steeds meer.
Stap-voor-stap aanpak bij een tegenvallende taxatie
1) Vraag het volledige rapport & controleer methodiek
- Zijn de vergelijkingspanden voldoende recent en echt vergelijkbaar (m², perceel, bouwjaar/renovaties, EPC)?
- Zijn renovaties, EPC-verbeteringen en vergunningen correct meegenomen?
- Dekt de inkomensmethode (bij beleggingspanden) realistische huur, kosten en leegstand (check CIB-huurdata)?
2) Lever aanvullende bewijzen (“review”)
- Recente akteprijzen/compables in dezelfde buurt (Statbel + lokale referenties).
- Facturen/attesten (dak, ramen, isolatie, technieken), EPC en plannen.
- Korte marktuitleg: vraag-aanbod, bodgeschiedenis, huurpotentieel met bronnen.
Let op: de bank beslist of ze een herwaardering of tweede bezoek toelaat. De kost van expertise/taxatie en dossier mag (gedeeltelijk) aanrekend worden.
3) Onderhandelingsroutes (koper ↔ verkoper)
| Route | Wat doe je? | Pro | Contra |
|---|---|---|---|
| Prijs heronderhandelen | Vraagprijs/bod aanpassen richting taxatie | Behoud LTV en maandlast | Verkoper moet willen zakken |
| Eigen inbreng verhogen | Overbieding + deel van kosten zelf betalen | Transactie kan door | Liquiditeitsdruk/risico |
| Concessies/werken | Verkoper herstelt gebreken of compenseert | Waarde/rente LTV beter | Tijd en coördinatie |
| Opschortende voorwaarden | Koppel doorgang aan krediet/taxatie | Rechtszeker vangnet | Kan deal vertragen of stoppen |
Rekenvoorbeelden (Vlaamse context)
| Situatie | Aannames | Resultaat | Wat betekent dit? |
|---|---|---|---|
| Koper – eigen woning | Koopprijs €300.000 · Taxatie €280.000 · LTV 90% · Registratie 2% (akte ≥ 01/01/2025) |
Max. lening = 90% × €280k = €252.000 Registratie = 2% × €300k = €6.000 |
Eigen inbreng = €300.000 + €6.000 − €252.000 = €54.000 |
| Investeerder | Koopprijs €300.000 · Taxatie €280.000 · LTV 80% · Registratie 12% |
Max. lening = 80% × €280k = €224.000 Registratie = 12% × €300k = €36.000 |
Eigen inbreng = €300.000 + €36.000 − €224.000 = €112.000 |
Hypothecaire rente (NBB MIR) beïnvloedt haalbaarheid; check actuele rentevast periodes.
Juridisch vangnet: voorbeeldclausule
Opschortende voorwaarde
De verkoop is onder opschortende voorwaarde van (i) het verkrijgen, binnen 6 weken, van een hypothecair krediet op marktvoorwaarden voor een bedrag van minstens € …, en (ii) een taxatiewaarde van minstens € …. Bij niet-vervulling binnen de termijn is de verkoop van rechtswege zonder gevolg en wordt het betaalde voorschot integraal teruggestort op de derdenrekening.
Laat dit steeds door je notaris afstemmen op je dossier.
Specifiek voor verkopers
- Maak je dossier audit-proof: EPC (en vermelding in publiciteit), P-/G-score, asbestattest (pre-2001), stedenbouw & bodem. Onvolledige info kan waardevermindering geven.
- EPC-upgrade en kleine herstellingen verhogen markt- en taxatiewaarde; studies tonen groter prijsverschil tussen slechte en goede labels.
- Stuur vergelijkingsverkopen en bewijs van renovaties mee naar de expert; dat versnelt een eventuele herziening.