Een correcte taxatie (schatting) reduceert risico’s, bepaalt wat de bank wil financieren en helpt kopers/verkopers realistisch te prijzen. Sinds 2022 moeten Belgische banken zich voor woonkredieten baseren op een onafhankelijke waardering en niet louter op de koopprijs. 

1) Waarom een taxatie cruciaal is

  • Financiering: banken bepalen de maximale lening op basis van de getaxeerde marktwaarde (en interne LTV-richtlijnen), niet op de koopprijs. Bij overbieden moet de koper het verschil zélf bijleggen. 
  • Prijszetting & onderhandeling: objectieve waardes helpen verkopers realistisch te prijzen en verminderen het risico op lange doorlooptijden of mislukte financiering.
  • Risicobeheer: Europese regels (EBA “Loan Origination & Monitoring”) verplichten een onafhankelijke waardering bij kredietverlening en monitoring. 
  • Marktrelevantie: Statbel publiceert actuele mediane prijzen; appraisers gebruiken dergelijke referenties als context bij vergelijkingsmethode. (Q1 2025: BE mediaan gesloten/halfopen €290.000; open bebouwing €395.000; appartementen €249.000; Vlaams-Brabant hoogste provinciale mediaanprijzen.)

2) Wanneer heb je (extra) baat bij een taxatie?

  • Hypothecair krediet: altijd relevant; de bank moet bij nieuwe dossiers de waarde onafhankelijk laten bepalen (via schatter of gevalideerd model onder beleid). 
  • Bij sterke renovatie-/energie-impact: NBB vond dat prijsverschillen tussen labels in 2023–2024 merkbaar zijn toegenomen; energie-efficiëntie beïnvloedt dus de waarde. 
  • Unieke panden of weinig vergelijkingen: plaatsbezoek en klassiek verslag zijn dan aangewezen (minder geschikt voor enkel AVM/desktop-schatting). 

3) Hoe waarderen taxateurs?

Methode Toepassing Kerninputs
Vergelijkingsmethode Residentieel (meest gebruikt) Recente verkoopprijzen van vergelijkbare panden (Statbel/marktgegevens), correcties voor ligging, EPC/kwaliteit, perceel, afwerking. 
Inkomensmethode Beleggingspanden/verhuur Huurwaardes, leegstand, kosten, kapitalisatie-/discountvoet.
Kostprijs/Herbouwwaarde Unieke/nieuwe constructies Grondwaarde + (her)bouwwaarde – veroudering/defecten.

Banken moeten een passende en onafhankelijke methode inzetten en dit documenteren in het kredietdossier. 

4) Regelgeving & banken (samengevat)

  • België: hypothecair kredietkader (WER) en consumentbescherming: FOD Economie. 
  • EU/EBA: “Guidelines on loan origination & monitoring” → onafhankelijke waardering, governance en monitoring.
  • Praktisch voor kopers: “hoe meer je biedt, hoe minder je kan lenen” omdat de bank zich op de getaxeerde waarde baseert.

5) Wat betekent dit financieel? (rekenvoorbeelden)

Stel: koopprijs €300.000, getaxeerde waarde €280.000.

Scenario Aannames Max. lening Registratiebelasting Totale eigen inbreng (excl. akte-/dossierkosten) Uitleg
Eigen woning LTV 90% 90% × €280.000 = €252.000 2% × €300.000 = €6.000 €300.000 + €6.000 − €252.000 = €54.000 Je financiert niet de koopprijs maar de taxatie; overbieding (€20.000) + 10% eigen inbreng op €280.000 + 2% registratie. 
Belegging LTV 80% 80% × €280.000 = €224.000 12% × €300.000 = €36.000 (standaardtarief)  €300.000 + €36.000 − €224.000 = €112.000 Hogere eigen inbreng + 12% verkooprecht voor investeringen.

Controleer altijd je bankvoorwaarden (LTV) en reken notariskosten apart via de simulator. 

6) Korte praktijkvoorbeelden

  • Antwerpen-stad, appartement (EPC C): vergelijkingsmethode op 6 recente verkopen; waarde ligt 3% onder vraagprijs → bij LTV 90% volstaat eigen inbreng + 2% registratie. (Contextdata: Statbel medians.) 
  • Rijwoning (E/F-label): taxateur corrigeert voor energetische renovatienoden; NBB signaleert grotere prijsverschillen naargelang EPC; financiering wordt beperkt op die lagere taxatie. 

7) Tips om discussies en vertraging te vermijden

  • Voorzie in je bod een opschortende voorwaarde voor krediet/taxatie (zeker bij overbieden).
  • Bezorg de taxateur: EPC-attest, plannen, recent onderhoud, verbouwingsfacturen.
  • Check prijscontext met Statbel-cijfers en met lokale referenties.