Een hypothecair krediet is meer dan “de laagste rente”. In Vlaanderen bepalen kosten, looptijd, verzekeringen, fiscale regels en je kredietprofiel de totale kost en je slaagkansen. Hieronder: de meest voorkomende fouten — met oplossingen, data en bronnen.

Wat zegt de markt in 2025?

  • Consumenten kiezen massaal voor zekerheid: in Q2 2025 koos 92,7% voor een vaste rente of een lange initiële vaste periode; slechts ~2% koos jaarlijks variabel. 
  • Volgens de NBB MIR-statistieken schommelen nieuwe woonkredieten met een initiële vaste periode >5 jaar in 2025 rond ~3,5% (indicatief; varieert per maand/bank/dossier). 

12 veelgemaakte fouten — en hoe je ze vermijdt

1) Alleen naar de rente kijken i.p.v. naar het JKP en de ESIS

Vergelijk altijd op basis van de ESIS-fiche (verplicht bij een echte offerte) en het JKP (alle verplichte kosten inbegrepen). Vraag dezelfde parameters bij elke aanbieder. 

2) Dossier- en schattingskosten onderschatten

Er gelden wettelijke plafonds voor dossierkosten: max. €350 (hypothecair), €300 (overbruggingskrediet) of €650 (combinatie). De schattingskosten staan apart en moeten vooraf worden meegedeeld.

3) Registratierechten en notaris vergeten (grote hap in je budget)

Vanaf 1 januari 2025 is het verkooprecht voor de enige en eigen woning in Vlaanderen 2% (standaard 12% voor andere aankopen). Simuleer ook aktekosten. Let op: het oude aanvullend verlaagd tarief bij IER gold enkel voor contracten vóór 1/1/2025.

4) Hypotheek verwarren met hypothecair mandaat (volmacht)

Een hypothecaire volmacht drukt instapkosten maar kan later worden omgezet in een echte hypotheek (extra kosten). Begrijp het verschil en laat berekenen wat voor jou klopt.

5) Variabele rente onderschatten

Wettelijk kan de variabele rente maximaal verdubbelen t.o.v. de initiële rente. De aanpassing volgt een referte-index (bv. index A bij 1/1/1). Bouw een buffer in. 

6) Vervroegd terugbetalen zonder de kost te kennen

Bij vervroegde terugbetaling kan een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd zijn (bv. 1% of 0,5% van het vervroegd afgeloste kapitaal, met plafonds en uitzonderingen). Lees je contract en reken vooraf. 

7) Te lange looptijd kiezen

Een langere looptijd verlaagt je maandlast, maar verhoogt de totale interestkost en vaak ook de premie van de schuldsaldoverzekering. 

8) Je kredietprofiel niet vooraf checken (CKP)

Controleer of er geen achterstallen of fouten in je dossier staan bij de CKP (NBB). Je kan gratis online je gegevens inkijken met eID/itsme. 

9) Koppelverkoop blind aanvaarden

Banken mogen vaak een woon- en schuldsaldoverzekering verlangen, maar niet verplichten om die bij hun “huisverzekeraar” te nemen. Vergelijk premies/dekkingen en weeg eventuele rentekorting af.

10) Renovatie- en energiesporen negeren

Voor renovaties bestaan er in Vlaanderen extra financieringsopties: Mijn VerbouwLening (rente sinds 4/2/2025 verlaagd naar 1,5%) en een renovatiekrediet met rentesubsidie bij aankoop van een niet-energiezuinige woning. 

11) Looptijd/lasten niet toetsen aan prudentiële normen

De NBB publiceert verwachtingen rond o.a. LTV/DSTI en risicobeheer bij woonkredieten. Te hoge schuldgraad vergroot de kans op weigering of duurdere voorwaarden. 

12) Geen uniform dossier opsturen naar meerdere banken

Vraag bij elke aanbieder een offerte met ESIS op basis van hetzelfde leenbedrag, looptijd, waarborgen en verzekeringspakket. Dan vergelijk je “appels met appels”.

Checklist vóór je tekent

  • Minstens 3 ESIS-offertes en JKP’s vergeleken (zelfde parameters)? 
  • Dossier- en schattingskosten bevestigd en plafonds gecontroleerd? 
  • Registratierechten (2% of 12%), aktekosten en (eventueel) hypotheekrechten doorgerekend? 
  • Variabele rente: cap en referte-index in het contract gelezen? 
  • Vervroegde terugbetaling: vergoeding/voorwaarden bekend? 
  • CKP-uittreksel nagekeken? 
  • Verzekeringen vrij vergeleken (woon/SSV) — niet automatisch gebundeld? 
  • Renovatiepad en eventuele Vlaamse rentesubsidies gecheckt? 

Handige reken- en infolinks