In Vlaamse appartementsgebouwen (bijna 150.000 gebouwen / ~980.000 wooneenheden) lopen belangen vaak uiteen. Hieronder vind je de meest voorkomende conflictclusters, wat de wet zegt, en een praktisch stappenplan om ze op te lossen.

Waarom conflicten vaak voorkomen

  • De schaal is groot: Vlaanderen telt bijna 150.000 appartementsgebouwen met ~980.000 wooneenheden. Beslissingen raken veel eigenaars met verschillende verwachtingen.
  • Strikte spelregels: de wet (art. 577 BW) bepaalt organen (AV, syndicus, RvME), notulen binnen 30 dagen, inzagerechten en aanvechttermijnen.

Top 6 conflictclusters — met rechtskader, voorbeelden & aanpak

Cluster Wat zegt de wet / kader Voorbeelden (Vlaamse praktijk) Aanpak
1. Achterstallige bijdragen Syndicus kan alle (buiten)gerechtelijke maatregelen nemen om lasten in te vorderen.  Herhaald laattijdig betalen; discussie over intresten/sancties uit het reglement van mede-eigendom.  Ingebrekestelling → afbetalingsplan → (indien nodig) vrederechter. 
2. Burenhinder (geluid, rook, geur,…) Abnormale burenhinder wettelijk verankerd in art. 3.101 NBW; vrederechter bevoegd.  Structurele nachtelijke lawaaioverlast; trillingen door verbouwingen; geurhinder uit horeca in gemengd gebouw.  Documenteer hinder (logboek/metingen) → bemiddeling → verzoening bij vrederechter → vordering (maatregelen/compensatie). 
3. Huisdieren & overlast Algemeen verbod op huisdieren is problematisch; regels in RvME/RIO mogelijk, met focus op overlast.  Grote hond die blaft in traphal; katten in gemeenschappelijke tuin; discussie over liftgebruik met hond.  Verwijs naar RIO (overlastnormen), bemiddel, sancties enkel zoals statutair voorzien; bij blijvende hinder: vrederechter. 
4. Werken zonder toestemming AV beslist over gemeenschappelijke delen; statuten bepalen verdeelsleutels en bevoegdheden.  Eigenaar vervangt ramen in gevel (gemeenschappelijk uitzicht) zonder beslissing; airco op gevel.  Syndicus laat werk stilleggen (bewarend) → agenderen op AV → regularisatie of herstel → zo nodig rechter. 
5. Toegang & transparantie Syndicus moet eigenaars inzage bieden in VME-documenten (art. 577-8 §4, 11° BW).  Discussie over toegang tot dossiers offertes/attesten; EPC-GD niet gedeeld of ontbreekt.  Formeel inzageverzoek → termijn afspreken → escalatie via RvME/AV → bij weigering: vrederechter. 
6. AV-beslissingen & termijnen Notulen binnen 30 dagen; aanvechten bij vrederechter binnen 4 maanden vanaf AV-datum.  Betwisting van meerderheden/volmachten; beslissing strijdig met statuten.  Vraag notulen op → juridisch advies → tijdig vordering tot vernietiging of wijziging. 

Praktisch stappenplan bij conflict

  1. Check statuten (basisakte, reglement van mede-eigendom & intern orde): bevoegdheden, verdeelsleutels, sancties.
  2. Meld bij syndicus (schriftelijk, concreet, met bewijs). Syndicus treedt bewarend op en agendeert indien nodig. 
  3. Bemiddeling/verzoening: gratis verzoening bij het Vredegerecht is vaak de snelste route.
  4. Procedure (laatste stap): aanvechten AV-beslissing binnen 4 maanden; invordering via syndicus. 

Casusvoorbeelden

Liftstoringen & kostenverdeling

Controleer of de nuttigheids- of waardesleutel geldt in je statuten; agendeer onderhoud/modernisering; financier via reservefonds.

Hinder door verbouwing bovenbuur

Documenteer frequentie/intensiteit; vraag werfplanning; bij bovenmatige hinder vordering op basis van art. 3.101 NBW bij de vrederechter.

Ontbrekend EPC Gemeenschappelijke Delen

VEKA verplicht EPC-GD voor appartementsgebouwen; vraag agendering en aanstelling energiedeskundige.

Veelgemaakte fouten (vermijden)

  • Te laat reageren: notulen afwachten en pas nadien protesteren → verval na 4 maanden. 
  • “Mondelinge” kostendeling zonder statutaire basis → strijd met reglement/verdeelsleutels. 
  • Volledig huisdierenverbod zonder focus op overlast → juridisch zwak. 
  • Geen schriftelijk spoor (mails, verslagen, foto’s) → bewijsproblemen bij vrederechter.