In elk appartementsgebouw met gedwongen mede-eigendom is een syndicus verplicht. Die beheert de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) administratief, financieel en technisch. Deze gids legt uit waar de verantwoordelijkheid begint en eindigt, welke risico’s er zijn en hoe aansprakelijkheid in de praktijk wordt beoordeeld — met voorbeelden en officiële bronnen.

Kernpunten

  • Syndicus is verplicht in elk gebouw met gedwongen mede-eigendom; taken: administratief, financieel en technisch beheer. 
  • Persoonlijke aansprakelijkheid: de syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; delegeren kan enkel met AV-toestemming en voor een beperkte taak/duur.
  • Lastgeving & zorgvuldigheid: zijn aansprakelijkheid wordt beoordeeld volgens de regels van lastgeving (contractuele aansprakelijkheid t.o.v. VME). 
  • VME en derden: de syndicus vertegenwoordigt de VME; daden van de syndicus kunnen aan de VME worden toegerekend (met mogelijk intern verhaal op de syndicus). 
  • Verzekering & borg: professionele syndici (BIV-leden) zijn automatisch verzekerd voor beroepsaansprakelijkheid en beschikken over borgstelling via de collectieve BIV-polis. 

Wettelijk kader (Belgisch Burgerlijk Wetboek)

  • Art. 577-8 §4 Takenpakket (o.a. uitvoeren AV-beslissingen, bewarende maatregelen, vertegenwoordiging, boekhouding). 
  • Art. 577-8 §5 Persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus; geen overdracht zonder AV-toestemming. 
  • Rechtsbronnen Hervormingswetten 2010/2012 en consolidatie in recent BW; commentaar bevestigt toepassing van gemeen recht (lastgeving). 

Context Vlaanderen: de syndicus is verplicht; professionele en vrijwillige syndici hebben hetzelfde takenpakket.

Vertegenwoordiging & toerekening

De syndicus handelt in naam van de VME. Daardoor kunnen mede-eigenaars extern aangesproken worden voor fouten van de syndicus; de VME kan vervolgens intern verhaal uitoefenen tegen de foutieve uitvoerder (syndicus of uitvoerder). 

  • Professionele syndicus: BA-verzekering dekt beroepsfouten (binnen polisvoorwaarden).

Aansprakelijkheid in lagen

Relatie Voorbeeld Aansprakelijkheidsbasis Bron
Contractueel (syndicus ↔ VME) AV-beslissing niet (tijdig) uitgevoerd; geen bewarende maatregel bij lekkage. Schending zorgvuldigheid en mandaat (lastgeving).  KU Leuven – Verhenneman. 
Extern (derden ↔ VME) Contract met aannemer getekend door syndicus → VME gebonden; intern verhaal mogelijk bij fout. Vertegenwoordiging VME door syndicus.  Art. 577-8 BW (uittreksel). 
Persoonlijk (syndicus) Delegeert beheer zonder AV-toelating → blijft persoonlijk aansprakelijk. “Als enige aansprakelijk voor zijn beheer”; overdracht beperkt.  Art. 577-8 §5. 
Verzekerd risico Beroepsfout boekhoudkundig/contractueel. BA beroepsaansprakelijkheid + borgstelling (BIV-collectieve polis voor BIV-leden).  BIV – verzekering. 

Concrete plichten die vaak tot aansprakelijkheid leiden

  • Bewarende maatregelen & voorlopig beheer (bij lekkage, stormschade, gevaar): de syndicus moet onmiddellijk optreden.
  • Uitvoering AV-beslissingen binnen redelijke termijn (dossieropvolging, aanbesteding, ondertekening).
  • Boekhouding & aparte VME-rekening (transparantie, correcte afrekening). 
  • Vertegenwoordiging VME in rechte en in het maatschappelijk verkeer (termijnen respecteren, juiste mandaten). 

Decharge/kwijting: wat doet dat met aansprakelijkheid?

De AV kan de syndicus kwijting (décharge) geven voor zijn beheer. Kwijting werkt in de interne relatie VME–syndicus, maar wordt in de rechtsleer genuanceerd: ze veronderstelt kennis van zaken en sluit geen vordering uit bij bv. bedrog; bovendien bindt ze derden niet. 

Praktisch: kwijting is geen “alles-reinigen”; zorg voor volledige rapportering vóór de stemming.

Praktijkvoorbeelden

Situatie Goede praktijk Wat als het misloopt? Bron
Dringende lekkage aan dak Syndicus bestelt bewarende maatregel (noodherstelling) en informeert AV/RvME. Niet optreden kan tot aansprakelijkheid leiden wegens schending art. 577-8 §4, 4°. BW 577-8 §4, 4°.
Delegatie aan aannemer zonder AV-toestemming AV-mandaat met duidelijke omschrijving (duur/taak). Syndicus blijft persoonlijk aansprakelijk voor zijn beheer. BW 577-8 §5 · commentaar. 
Contracten tekenen Controleer bevoegdheid/AV-machtiging; vermeld VME-naam. VME extern gebonden; intern verhaal op syndicus mogelijk bij fout. Notaris.be. 
Boekhouding en geldmiddelen Aparte VME-rekening; regelmatige rapportering/afrekening. Inbreuk kan tot contractuele aansprakelijkheid leiden. BW 577-8 §4, 17°. 
Vrijwillige vs. professionele syndicus Vrijwillige syndicus verzekert zich; professional: BIV-polis. Onverzekerd risico blijft persoonlijk — zeker vermijden. BIV-verzekering. 

Checklist: zo beperk je aansprakelijkheidsrisico’s

  • Heldere opdracht & contract (taken, rapportering, termijnen, extra prestaties).
  • AV-dossier volledig (offertes, attesten, risico-analyse) en notulen tijdig.
  • Vlotte interventies bij schade/gevaar (bewarende maatregelen documenteren). 
  • Transparante boekhouding en aparte VME-rekening; periodieke rapporten. 
  • Verzekeringsbewijs (BA en borg voor professional) delen met de VME.