0) Snapshot 2025: waar staan we nu?

  • Prijzen — H1 2025: de stijging “tempert” en groeit mee met de inflatie. Gemiddeld €893 voor een appartement, €1.014 voor een rijwoning; mediaanhuur €877. Vlaams-Brabant blijft duurste provincie; stad Antwerpen springt over Leuven als duurste stad.
  • Krapte — 2024 was uitzonderlijk krap (minder instroom en mutaties). In 2025 blijft de druk voelbaar, al normaliseert het ritme van prijsstijgingen. (Zie ook 2024-duidingen over minder nieuwe verhuringen.) 
  • Sociale wachtlijst — 199.085 kandidaten (apr 2025), een historisch hoogtepunt, wijst op aanhoudende druk op de private huurmarkt. 
  • Nieuwbouwvergunningen — 2024: 20.036 nieuwe gebouwen vergund (−30% t.o.v. 2021), wat de toekomstige huurvoorraad kan drukken. 

1) Drijvers 2026–2028: wat we weten

  • Inflatie & lonen — Planbureau/NBB verwachten gematigde inflatie (≈ 2,4% in 2025 → 1,4% in 2026) en bescheiden groei (~1%/jr). Dat pleit voor gematigde huurprijsstijgingen, tenzij de krapte oploopt. 
  • Demografie & huishoudens — Aantal (kleinere) huishoudens groeit door; stijging bij alleenwonenden (+8% t.e.m. 2033 verwacht). Hierdoor neemt de structurele vraag naar (kleinere) huurwoningen toe. 
  • Aanbodpijplijn — Daling nieuwbouwvergunningen in 2024 wijst op zwakkere instroom in de huurvoorraad met vertraging (vergunning → oplevering).
  • Beleid & indexatie — Sinds 1/10/2023 opnieuw indexatie voor D/E/F/geen EPC via correctiefactor (demping). Dat houdt indexsprongen voor bestaande contracten binnen de perken. 
  • Student — Gemiddelde kotprijs 2024–25 ≈ €575/mnd (BE; Vlaanderen ~€595) inclusief kosten. Vraag naar kwaliteitsvolle koten blijft hoog.

2) Vooruitblik: realistische scenario’s voor Vlaanderen

Basisscenario (meest waarschijnlijk)

Nominale huurprijsstijging ≈ inflatie (gemiddeld ~1,5–3% per jaar 2026–2028). Reden: prijsstijgingen temperden al in H1 2025; inflatie koelt af; indexatie met correctiefactor dempt bestaande contracten. In hotspots (bv. centrumsteden) kan de groei iets hoger liggen door blijvende krapte. 

```

Kraptescenario (opwaarts risico)

Als vergunningen laag blijven en opleveringen verder vertragen, kan krapte aanhouden en nieuwe contracten in populaire gemeenten duidelijk boven inflatie duwen (richting ~3–5%/jr). Sociale wachtlijst blijft dan hoog en duwt extra vraag naar de private markt. 

Rust-scenario (neerwaarts risico)

Als de economie vertraagt en woonlasten plafonneren, kan vraagdruk afnemen en groeit de mediaanhhuur onder inflatie (~0–2%/jr). Beleidsmaatregelen die aanbod versnellen (bv. versnelde vergunningen, extra sociale bouw) versterken dit scenario. 

Opmerking: dit zijn scenario’s, geen garanties. Ze steunen op recente prijsdata (CIB), macrovooruitzichten (NBB/Planbureau), huishoudensprognoses en vergunningentrends.

```

3) Segmentfocus

  • Stedelijke appartementen — Blijven de “instapmarkt” voor kleine huishoudens; prijsniveaus in dure steden (bv. Antwerpen) blijven boven het Vlaams gemiddelde. 
  • Eengezinswoningen met tuin — Pre-corona “flight to space” hield langer aan; door schaarste blijven zulke panden relatief snel weg.
  • Studentenhuisvesting — Verwacht lichte reële stijging in 2026–2027 (2–4%/jr) tenzij er gericht bijgebouwd wordt; prijzen zaten 2024–25 al hoger (~€575 BE, ~€595 VL).

4) Praktische voorbeelden & tips

  1. Verhuurders: toets je vraaghuur aan de laatste CIB-cijfers per type en provincie; zet EPC/energie-informatie duidelijk in het dossier (Woningpas-link).
  2. Huurders: in krappe gemeenten reageer je best compleet en snel (identiteits- en inkomensbewijs klaar); check ook of je recht hebt op huursubsidie/huurpremie. 
  3. Beleidsfocus: structurele druk vraagt gelijktijdig meer bouw/vergunningen en snellere sociale instroom (wachtlijst 199k). 
  4. Indexatie: voor bestaande contracten met label D/E/F of zonder EPC: gebruik de correctiefactor-regels en communiceer de berekening transparant.

Feiten & cijfers — in één oogopslag

  • H1 2025: appartement €893, rijwoning €1.014, mediaanhuur €877; stijging ≈ +1,8% t.o.v. eind 2024. 
  • Sociale wachtlijst (apr 2025): 199.085 kandidaten.
  • Vergunningen (2024): 20.036 nieuwe gebouwen vergund (−30% vs 2021).
  • Inflatievooruitzichten: 2025 ~2,4% → 2026 ~1,4%. 
  • Huishoudens: toename alleenwonenden t.e.m. 2033 (+8% verwacht).
  • Kotprijs (2024–25, incl. kosten): BE ~€575, VL ~€595.