Een bouwkundige keuring (ook “bouwtechnische” keuring) is een niet-destructieve visuele inspectie van de woning door een technisch expert. Doel: de technische staat objectief in kaart brengen en de (toekomstige) kosten en risico’s inschatten. In Vlaanderen is ze niet verplicht, maar ze is bijzonder nuttig om verrassingen en discussies achteraf te vermijden.

1) Voorbereiding: documenten en afspraken

  • Plan 1–2 weken op voorhand en verzamel de beschikbare attesten en info: EPC, asbestattest (bij gebouwen van vóór 2001), elektrische keuring (AREI, bij verkoop), bodemattest (bij gronden) en overstromingsinfo (P-score/G-score).
  • Deel de Woningpas (digitale woningmap) met de keurder/verkoper/koper: zo staan EPC, attesten en historiek centraal en verifieerbaar. 
  • Spreek toegang af tot alle ruimtes (zolder, kruipkelder, gemeenschappelijke delen in VME), en geef inzage in plannen/facturen waar relevant.

2) Verloop op de dag zelf — stap voor stap

  1. Intake & scope (5–10 min): de expert verduidelijkt wat wél/niet wordt onderzocht (visueel, niet-destructief), en noteert jouw aandachtspunten. 
  2. Rondgang buiten: dak, goten, gevels, schrijnwerk, vochtsporen, verhardingen, afwatering en zichtbare stabiliteitsindicatoren (scheuren/zettingen).
  3. Rondgang binnen: ruwbouw, vloeren/plafonds, vocht/ventilatie, ramen/deuren, sanitair, HVAC en zichtbare elektriciteit; bij appartementen ook (indien relevant) vragen naar VME-dossier en dak/leefduur. (Specifieke conformiteitskeuringen zoals AREI/gas vallen niet onder deze visuele keuring.) 
  4. Meet- en kijkhulpmiddelen: vochtmeter, endoscoop (indien toegankelijk), laserafstandsmeter; sommige experts gebruiken thermografie als indicatieve bouwfysische check, maar dat vervangt geen gedetailleerde schilmeting. 
  5. Debrief: eerste indruk met prioriteiten (veiligheid/lekken/stabiliteit) en indicatie van kans op bijkomende onderzoeken (bv. stabiliteitsstudie, asbestdestructief onderzoek waar nodig). Voor uitgebreide rapporten hanteren aanbieders vaak een vaste checklist (~80 punten) en leveren het verslag binnen ±48u. 

3) Wat staat er in het verslag?

  • Bevindingen per bouwdeel (dak, gevel, ruwbouw, schrijnwerk, vocht, ventilatie, technieken/HVAC, sanitair, basis elektriciteit zichtbaar).
  • Prioriteitenmatrix: dringend (veiligheid/waterinsijpeling), middellang, lang.
  • Kostinschatting (bandbreedte) en risico’s (bv. mogelijk verborgen gebrek dat verder onderzoek vraagt).
  • Beperkingen: visueel, geen destructieve openingen; de keuring vervangt niet de wettelijke attesten/keuringen (EPC, asbest, AREI, bodem, P/G-score). 

4) Wat is wettelijk verplicht (context bij de keuring)?

  • EPC moet geldig zijn en EPC-info moet in advertenties staan; bij slechte energieprestatie moet ook de renovatieverplichting vermeld worden. 
  • Asbestattest verplicht bij verkoop van gebouwen gebouwd vóór 2001. 
  • Elektrische keuring (AREI) bij verkoop; bij inbreuken heeft de koper 18 maanden na de akte om te regulariseren en herkeuren.
  • Bodemattest verplicht bij verkoop van gronden. 
  • P-score/G-score en watertoets moeten in publiciteit en akten worden opgenomen. 
  • Woningpas kan je (tijdelijk/publiek) delen met kandidaten en notaris om info te centraliseren. 

5) Hoe gebruik je het resultaat in je onderhandeling?

  • Vóór bod: je kan beslissen niet te bieden, het bod te verfijnen of het budget voor renovatie aan te passen.
  • Na aanvaarding: werk met een opschortende voorwaarde in het compromis (bv. ontbindbaar boven een drempel aan dringende kosten) — gebruikelijk in rustigere markten.
  • Als verkoper: een recente keuring (plus EPC, asbest, AREI, P/G, Woningpas-link) verhoogt transparantie en kan discussies over verborgen gebreken helpen voorkomen. 

6) Voorbeelden (indicatief)

  • Rijwoning 1958: keuring detecteert vocht via koudebrug en verouderde dakbedekking; dringende werken gequoteerd. Koper onderhandelt prijsbijstelling en plant energie-renovatie, los van het EPC-cijfer. 
  • Appartement 1995: inspectie wijst op einde levensduur dak (VME); koper vraagt meerjarenplan en VME-reserves op vóór bod.
  • Open bebouwing 1974: elektrische installatie niet conform; koper plant regularisatie binnen de wettelijke 18 maanden na akte en rekent de kost in.